Ловушка ноября: почему квартиры сметают, а цены замерли

Рынок вторичного жилья вошёл в необычную фазу. В сентябре интерес покупателей вырос на 8% год к году, а число предложений на витрине сократилось на 20%. При этом средняя цена квадратного метра по России достигла 156 тыс. рублей — на 4% больше, чем годом ранее, и на 1% выше августовского показателя. Средняя квартира подорожала до 8,6 млн рублей: рост составил 7% за год и 2% за месяц. Резкого скачка цен пока не произошло, хотя наиболее ликвидные объекты могут уходить быстрее.

В Москве квадратный метр на вторичном рынке старого фонда стоит в среднем 310,3 тыс. рублей. За месяц показатель вырос на 0,3%, за квартал — на 0,7%, с начала года — на 8,2%, а за год — на 8,7%. При этом покупатели по-прежнему активно торгуются: в III квартале 71% сделок прошли со скидкой, хотя годом ранее таких сделок было 76%. Средний дисконт составил 4,3% против 4,8% год назад.

Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова называет ситуацию неоднозначной. По её словам, у покупателей формируется ощущение локального дефицита, однако многие из них одновременно рассматривают несколько районов и сопоставляют варианты прежде всего по цене и бюджету. Один и тот же клиент может параллельно вести переговоры по квартирам во Владыкино и Бирюлёво, создавая у продавцов впечатление ажиотажа.

«На самом деле ситуация на вторичном рынке складывается достаточно интересная. С одной стороны, есть определённого рода локальный дефицит предложений. По крайней мере, у большинства покупателей создаётся такое ощущение, что есть дефицит. То есть формируется массовый эмоциональный фон. С другой стороны, клиенты стали более гибкими в выборе места: они одновременно рассматривают несколько локаций, так как для них принципиальное значение имеют цена и ожидания по бюджету. Из-за этого один и тот же покупатель может параллельно вести переговоры по объектам, например, во Владыкино и в Бирюлёво», — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В итоге продавцы не всегда правильно оценивают интерес к своим квартирам. По словам эксперта, покупатель может присматриваться сразу к нескольким объектам, но ещё не иметь чёткого решения. Поэтому одни ликвидные квартиры находят нового владельца за неделю, а другие надолго зависают в экспозиции.

На цену вторичной квартиры влияют район, состояние дома и инженерных систем, качество ремонта, планировка, год постройки и юридическая история объекта. Отдельное значение имеют условия кредитования: при сравнении новостройки и вторичного жилья покупателю важно учитывать не только цену квартиры, но и доступность ипотеки, размер ежемесячного платежа и общие расходы.

Руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров обратил внимание на изменения семейной ипотеки, действующие с 1 октября. Для новых кредитов ставка и максимальная сумма теперь зависят от региона и количества детей в семье. Часть покупателей, для которых льготный кредит стал менее доступным или вовсе не применяется, в ноябре может активнее рассматривать готовое жильё, хотя высокие рыночные ставки способны сдержать этот спрос.

Ноябрь, по оценке эксперта, может пройти на фоне растущего интереса к вторичному жилью и сокращающегося предложения, но без резкого взлёта цен. Евгений Белокуров считает наиболее вероятным продолжение постепенного подорожания по стране. Дополнительным фактором станет решение Банка России по ключевой ставке, заседание которого ожидается 23 октября: возможное смягчение денежно-кредитной политики со временем может отразиться на условиях рыночной ипотеки и поддержать спрос на готовые квартиры.