32 квартиры на руки: почему семейная ипотека столкнулась с новыми ограничениями

Рынок недвижимости внезапно накрыла тишина. Прошло всего пару недель после введения новых правил семейной ипотеки, и главный двигатель строительного бизнеса заглох прямо на глазах у покупателей. Прежняя доступность квадратных метров для молодых семей изменилась: ей на смену пришли новые финансовые условия.

Правила игры скорректировали. Банки подняли планку первоначального взноса с привычных 20 до 50 процентов, а максимальный срок кредита сократили до 15 лет. При этом ставки привязали к числу детей: заветные 6 процентов сохранили для многодетных семей, а для родителей с одним ребенком ставка выросла до 12 процентов годовых.

В риелторских агентствах число заявок заметно снизилось. Ипотечный брокер Дмитрий Ракута говорит, что сделки практически встали, а спад обращений может превысить 50 процентов. Все, кто успел, постарались оформить кредит еще в сентябре, оставив застройщиков и банки подстраиваться под новые условия.

Корень ситуации, по мнению председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Натальи Перескоковой, заключается в особенностях прежней программы. Как заявила эксперт, на старте продаж квартиры активно скупали инвесторы, а сама семейная ипотека использовалась очень широко.

«Семейную ипотеку запустили как программу с большими объемами финансирования — бери, кто сколько унесет. Я лично знаю человека, который оформил 32 ипотеки! И в основном на старте продаж квартиры скупали именно инвесторы. Власти начали вводить ограничения, а в итоге приняли правила, которые стали заградительными для обычных семей».

Арифметика для заемщика теперь выглядит иначе. Если раньше кредит в 12 миллионов рублей на 30 лет требовал около 72 тысяч рублей в месяц, то после сокращения срока и изменения ставки платеж может вырасти примерно до 144–150 тысяч рублей. Для молодых семей с одним ребенком такая нагрузка оказывается сложной.

Перескокова подчеркивает, что дело не только в доходах. Даже если зарплаты вырастут, люди могут отказаться брать ипотеку под 12 процентов годовых вместо прежних 6 процентов: психологическая граница для многих заемщиков оказалась не менее важной, чем размер ежемесячного платежа.

Ситуацию дополняет структура предложения на рынке новостроек. По словам Ракуты, в крупнейших агломерациях, включая Московский регион, экономсегмент представлен менее широко, тогда как на рынке преобладает более дорогое жилье. Покупателям приходится выбирать между новым уровнем платежей и доступными вариантами.

Полного прекращения программы эксперты не ждут. Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Денис Моргунов считает нынешнюю просадку краткосрочной: она связана с тем, что отложенный спрос закрылся в сентябре, а рынок теперь приспосабливается к новым правилам. При этом для отдельных категорий семей условия могут оставаться прежними: при первоначальном взносе от 50 процентов ставка в некоторых случаях может сохраниться на уровне 6 процентов.