Иллюзия спасения: как должники могут потерять даже единственные квартиры

Годами среди должников циркулировал удобный миф: мол, что бы ни случилось, единственные метры закон не отнимет. Но старший партнер адвокатского бюро Ant Attorneys Мария Богданова предупреждает: такой иммунитет не абсолютен, а суды все чаще проверяют, действительно ли жилье единственное и не пытается ли должник спрятать за этим правилом дорогостоящий актив.

Первый и самый беспощадный капкан — ипотека. Если жилье находится в залоге у банка, защита единственного жилья не действует: недвижимость могут продать с торгов. Федеральный закон № 62-ФЗ ввел статью 213.27-1 Закона о банкротстве, которая регулирует распределение денег, вырученных от продажи заложенного жилья, поэтому бывший владелец рискует остаться без квартиры, даже если это его единственное пригодное для проживания помещение.

Вторая ловушка захлопывается над владельцами слишком дорогой недвижимости. Конституционный суд в постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П указал, что исполнительский иммунитет может быть ограничен, если жилье по своим размерам и характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность семьи, а после продажи должнику предоставят другое пригодное для проживания помещение.

Верховный суд в обзоре от 18 июня 2025 года уточнил: одной лишь площади недостаточно. Для признания жилья роскошным суд должен оценить совокупность обстоятельств — размер жилого помещения, место расположения, конструктивные особенности, оформление, уровень инфраструктуры и техническое оснащение. Слишком просторную и дорогую недвижимость могут продать, купить должнику замещающее жилье, а оставшиеся деньги направить кредиторам; при этом само по себе даже кратное превышение площади еще не гарантирует лишения иммунитета.

Отдельная драма разворачивается вокруг тех, кто пытается перехитрить систему прямо перед банкротством. В одном из таких дел должник подарил матери половину квартиры, затем унаследовал другую часть и попытался сохранить жилье как единственное. Суд включил квартиру в конкурсную массу, поскольку пришел к выводу, что должник целенаправленно создал условия для применения исполнительского иммунитета.

«Суду уже недостаточно увидеть, сколько квартир зарегистрировано на дату банкротства», — резюмировала Мария Богданова.

Однако говорить о полном исчезновении защиты единственного жилья нельзя. Если квартира не заложена, пригодна для проживания, не связана с подозрительными сделками и не выглядит чрезмерно дорогой по своим характеристикам, риск ее продажи остается минимальным; решение об ограничении иммунитета также должно сохранять за должником и его семьей пригодное для проживания помещение и учитывать баланс интересов кредиторов и должника.