Удар по кошельку: как семейная ипотека разделит россиян

Эпоха одинаковых льготных ставок по семейной ипотеке уходит в прошлое. С 1 октября 2026 года условия программы будут зависеть от числа детей: чем их больше, тем ниже ставка. Новые правила распространяются на кредитные договоры, заключенные с этой даты.

В регионах семьи с одним ребенком младше семи лет смогут взять кредит под 10% годовых — максимум 6 млн рублей. При двоих детях ставка составит 8%, а предельная сумма — 8 млн рублей. Родителям троих детей предложат 6% и лимит до 10 млн рублей, четверых — 4% при той же сумме. Ставку 2% получат семьи с пятью и более детьми, если хотя бы одному ребенку на момент заключения договора еще не исполнилось семь лет.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях условия окажутся жестче. Семьям с одним ребенком младше семи лет кредит дадут под 12% годовых, но максимум на 12 млн рублей. Для двух детей ставка составит 10%, а лимит — 15 млн рублей; для трех — 8% и 18 млн рублей; для четырех — 6% и 18 млн рублей. Семьи с пятью и более детьми смогут рассчитывать на 4% годовых и те же 18 млн рублей, если хотя бы один ребенок младше семи лет.

Отдельное исключение сохранили для индивидуального жилищного строительства. Кредит на строительство частного дома, завершение уже начатого строительства или покупку земли с последующим возведением жилья можно будет оформить под 6% годовых независимо от числа детей и региона.

Есть и другая мина замедленного действия: государство будет субсидировать льготную ставку только 15 лет, а не весь 30-летний срок кредита. Оформить ипотеку на три десятилетия по-прежнему можно, но после окончания периода субсидирования ставка для заемщика может измениться и вырасти до рыночного уровня. Кроме того, покупателю придется зарегистрироваться в приобретенном жилье в течение 270 дней.

Ипотечный брокер Елена Молокова считает, что приоритет индивидуального строительства способен подтолкнуть семьи к покупке готовых домов или самостоятельной стройке. При этом новые требования, включая регистрацию, ограничения на покупку вторичного жилья в городах с активным строительством и правило об одном льготном кредите на семью, должны сократить инвестиционный спрос.

Обязательное использование эскроу при ИЖС и приоритет новостроек работают на поддержку первичного рынка. Банки также будут нести финансовую ответственность за ошибки и мошенничество заемщиков, поэтому проверки могут стать жестче. По прогнозу Молоковой, рынок в целом охладится, а спрос на вторичное жилье вырастет.

Для потенциальных заемщиков теперь крайне важно правильно рассчитать свой профиль — количество детей, регион, сумму кредита — до подачи заявки, так как от этого напрямую зависит итоговая ставка. В целом по рынку я ожидаю охлаждения, повышения спроса на вторичное жилье.

С момента запуска программы в 2018 году по семейной ипотеке выдали около 11 трлн рублей. Теперь заемщикам придется заранее сопоставлять число детей, регион покупки и размер кредита: от этого будет зависеть не только доступный лимит, но и стоимость займа.