Ловушка захлопнулась: почему квартиры теперь не купить

Надежды на дешевые кредиты разбились о суровую реальность. Центробанк нажал на тормоз и оставил ключевую ставку на уровне 14% годовых, оборвав череду обнадеживающих снижений. Регулятор взял паузу после серии последовательного смягчения условий, а для простых граждан это сигнал: легких денег на покупку жилья ждать не стоит.

Инфляция около 11,6% в годовом выражении и топливный кризис спутали регулятору все карты. Цены на бензин и дизельное топливо снова поползли вверх, заставляя экономистов нервно пересчитывать риски. Директор по продажам компании «Мармакс» Анна Терехова подчеркивает, что Банку России жизненно необходимо сначала убедиться: замедление инфляции стало устойчивым, а рост цен на топливо не разгоняет статистику, и лишь потом снова опускать планку.

«Для покупателей ситуация пока принципиально не изменится. Рыночная ипотека остается дорогой, поэтому люди продолжат увеличивать первоначальный взнос, использовать рассрочки, комбинированные программы и более внимательно рассчитывать экономику сделки. Покупатели, не имеющие необходимости приобрести жилье прямо сейчас, сохранят выжидательную позицию», — предупреждает сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

Впрочем, настоящая гроза надвигается с другой стороны. Вице-президент по маркетингу и продажам Группы «Эталон» Вячеслав Приймак указывает на главный скрытый страх рынка: уже в начале октября власти могут ужесточить условия по льготной семейной ипотеке. Именно это, а не сама цифра ключевой ставки, может сильнее всего ударить по спросу: если правила резко закрутят гайки, даже выросшие в разы первоначальные взносы не спасут покупателей от долговой кабалы и вынужденной экономии.

Для девелоперов пауза Центробанка означает затянувшийся период жизни в режиме дорогих денег. Спрос будет восстанавливаться медленнее, компании осторожнее подходят к запуску новых проектов и жестко привязывают график строительства к реальным темпам продаж. Рынок адаптируется: люди внимательнее считают экономику сделки, сравнивают ипотеку, рассрочку и комбинированные программы, а те, кому жилье не нужно срочно, предпочитают переждать.

«Я бы не воспринимала сохранение ключевой ставки на уровне 14% как сигнал к развороту денежно-кредитной политики. Сейчас Центробанку важно убедиться, что замедление инфляции действительно становится устойчивым. В июле сезонно скорректированный рост цен оставался двузначным — около 11,6% в годовом выражении, при этом рост стоимости бензина и дизельного топлива вновь ускоряется. В такой ситуации пауза выглядит логичным решением: она позволяет не создавать дополнительного давления на рубль и не стимулировать преждевременное оживление спроса», — объясняет Анна Терехова.

Сохранение ставки на уровне 14% нужно и самому регулятору: после уже проведенного снижения Центробанк хочет увидеть, как экономика реагирует на более мягкие условия. Пауза дает возможность посмотреть на дальнейшую динамику цен и потребительского спроса без нового импульса. Для рынка недвижимости это означает, что ипотечные ставки будут снижаться постепенно, а покупатели еще некоторое время продолжат внимательно сравнивать ипотеку, рассрочку и другие способы финансирования сделки.

Директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей говорит, что в условиях, когда классическая ипотека по-прежнему оказывается недоступна для широкого круга покупателей, рынок уже выработал свои защитные механизмы. Застройщики активно используют программы трейд-ин и длительные рассрочки, чтобы поддержать спрос и не остаться с пустыми новостройками: «Для клиентов период высоких ставок — это время тщательного выбора, когда на первый план выходят концепция проекта, надежность девелопера и ликвидность локации».

В официальном сообщении Банка России говорится, что дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься с учетом целого комплекса факторов. В первую очередь регулятор смотрит на динамику инфляции и риски, связанные с внутренними и внешними экономическими условиями. Следующее заседание Совета директоров, на котором вновь обсудят судьбу ключевой ставки и то, добивать ли ипотечный рынок дальнейшим ужесточением, запланировано на октябрь.