Ловушка под 6%: почему дешевая ипотека грозит обернуться катастрофой

Слухи о скором пересмотре условий семейной ипотеки не на шутку взбудоражили рынок. Летом начали обсуждать, что льготные программы могут скорректировать уже с 1 июля, и люди рванули оформлять кредиты, пока условия не поменялись. В итоге профильные ведомства перенесли обсуждение на 1 октября, оставив всех в подвешенном состоянии: спрос уже взлетел, а правила игры пока старые.

Те, кто планировал решить квартирный вопрос, сейчас лихорадочно считают деньги, пока парламент выходит с каникул и готовится менять параметры семейной ипотеки. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко прямо говорит: ждать послаблений наивно, изменения будут и, скорее всего, в сторону ужесточения. По её словам, любые новые параметры — пока сплошные предположения, но характер будущих решений уже понятен.

«Ну, осенью они будут приняты, да. И, скорее всего, условия ужесточат», — признаётся Радченко.

На фоне ключевой ставки в 14% льготные 6% для семейной ипотеки выглядят как предложение, которое долго продолжаться не может. Эксперт подчёркивает, что речь идёт не об увеличении поддержки государства, а об ухудшении условий для заёмщиков. В экспертных кругах уже обсуждают сокращение срока кредита до 15 лет, повышение первоначального взноса и привязку процента к числу детей в семье — более сложную шкалу, где льготные деньги достанутся далеко не всем.

«6% для семейной ипотеки — это даром. Учитывая, что ставка 14%, и, скорее всего, она не будет снижаться в этом году», — предупреждает Ирина Радченко.

Казалось бы, надо бежать и оформлять, пока дают, но здесь кроется опасный капкан. Льгота работает исключительно на новостройки, а многие застройщики сейчас чувствуют себя неустойчиво: стройки тормозятся, проекты буксуют, финансовые подушки тают. Слишком велик риск влезть в долговые обязательства перед банком, исправно платить проценты и годами наблюдать за глухим забором вокруг замороженного котлована.

«А то ты ипотеку возьмёшь, вроде как дёшево, а квартиру будешь ждать годами», — предостерегает эксперт.

На рынок дополнительно давит колебание курса рубля и падение доходов по депозитам. Ставки по вкладам в 11–12% на фоне ключевой в 14% уже не покрывают инфляцию: деньги на счетах обесцениваются, пока национальная валюта меняет позиции. Радченко прямо говорит: бессмысленно держать рубли под 11%, когда за два месяца они просели, поэтому люди с достаточными сбережениями бросились скупать недвижимость.

Июль–август, по словам эксперта, стали по-настоящему активными месяцами. То, что висело в объявлениях по четыре–пять месяцев, вдруг стало уходить — квартиры, которые не могли пристроить с весны, начали разбирать на фоне ситуации с валютой и депозитами. При этом многие неожиданно развернулись от новостроек и льгот к вторичному рынку.

Особенно прагматичные покупатели отказались от субсидированных программ и ушли на вторичку, пусть даже под более жёсткие коммерческие ставки. Логика проста: по семейной ипотеке процент может быть ниже, но квадратный метр в новостройке обычно дороже, да ещё и риски недостроя. На вторичке же рисков практически нет: ты купил квартиру и заехал на следующий день, не ожидая годами ввод дома в эксплуатацию.

«По программе семейной ипотеки может быть и дешевле ипотека, но стоимость квадратного метра дороже. И на вторичке рисков нет. Ты купил квартиру и заехал завтра, а с этими новостройками — такое себе. Риски есть», — добавляет Радченко.

Эксперт подчёркивает: если у семьи есть возможность взять кредит под 6% и стабильный доход, позволяющий его обслуживать, то действительно имеет смысл поторопиться. Но только при одном условии — дом должен быть уже на стадии высокой готовности, а лучше полностью сдан. В этом случае льготная ставка сочетается с минимальными рисками:

«Кстати, квартир таких тоже полно. Когда застройщик уже построил дом, но не распродал. Это будет хорошо — минимизировать риски недостроя и взять льготную ипотеку», — отмечает она.

Если же шансов на льготную ипотеку нет, а за сбережения становится тревожно, остаётся вторичка. Радченко обращает внимание на любопытную тенденцию: москвичи активно покупают квартиры в других городах — в Петербурге, Краснодаре, на Алтае. Столицу они при этом не покидают, а просто диверсифицируют вложения в более доступные регионы.

«Москвичи из столицы не уезжают. Просто выбирают другие города, где дешевле. В Питере на 20–30% дешевле, в Краснодаре чуть ли не в два раза дешевле», — поясняет она.

В Петербурге жильё заметно дешевле, чем в Москве, иногда на треть, в Краснодаре ценник на метры может быть почти вдвое ниже столичного, а Алтай привлекает тех, кто ищет относительно бюджетные варианты вне мегаполиса. Всё это подогревает общий интерес к недвижимости, который сейчас связан не столько с ипотечными акциями, сколько с инфляцией и снижением реальной доходности вкладов.

Эксперты сходятся в одном: если брать новостройку под льготный процент, то только в доме, который уже построен или вот-вот получит ключи. Иначе погоня за государственной поддержкой может оставить семью и без денег, и без крыши над головой. Временной бонус в виде 6% легко превращается в жесткую ловушку, если за красивыми условиями скрывается проблемный застройщик и бесконечная стройка.