Купил жилье, а там жилец: скелеты из 90-х ломают сделки

Вы копили полжизни, влезли в ипотеку, открываете дверь новенькой квартиры, а на пороге стоит незнакомец с чемоданом и правом здесь жить. Сценарий из кино на деле превращается в юридическую ловушку для покупателей вторички, о которой предупредила доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Ольга Борисова.

Корень проблемы тянется из приватизации 90-х: если человек тогда официально отказался от участия в ней, за ним может сохраняться бессрочное право пользования жильем. В ту же группу попадают и другие лица с сохраненным правом проживания, включая некоторых членов семьи собственника и бывших членов семьи в случаях, когда это право закреплено законом или решением суда.

Самое неприятное, что продавец нередко и сам не знает о таком сюрпризе, особенно если квартира досталась ему по наследству. До 1 сентября 2025 года эти сведения действительно не отображались в ЕГРН, а с этой даты их начали включать в реестр, хотя для проверки по-прежнему разумно запрашивать не только свежую выписку, но и архивные документы по приватизации и судебным спорам.

Выписка из ЕГРН сама по себе не снимает все риски, потому что скрытый жилец может заявиться уже после сделки. Выселить такого человека можно только через суд, и для этого обычно приходится доказывать определенные обстоятельства, так что процесс может затянуться и исход его заранее неочевиден.

Если о праве проживания покупатель узнает уже после покупки, он может требовать расторжения договора, снижения цены или возмещения убытков. Чтобы не получить квартиру с нежданными соседями, в договоре стоит отдельно прописывать, что жилье передается свободным от прав третьих лиц.

Особенно тяжело приходится ипотечникам: им советуют заранее оставить на счету от 366 до 732 тысяч рублей на три-шесть месяцев только под ипотечные платежи, не считая обычных расходов семьи и финансовой подушки на непредвиденные траты.