Ипотека под 18% не помогла: почему взлетели цены на жилье

Экономическая логика дала сбой: вместо неминуемого падения на фоне ипотечных ставок в 18% годовых вторичное жилье в России подорожало на 4,5% всего за третий квартал 2026 года. По идее, рынок должен был замереть, однако часть покупателей вышла на него с накоплениями, в том числе снятыми с банковских вкладов.

Главный фактор — альтернативные сделки, на которые, по оценке экспертов, приходится от 70 до 80% операций на вторичном рынке. Люди продают старое жилье и сразу покупают новое, а ипотеку берут лишь на небольшую доплату — обычно 2–4 млн рублей. Основатель бюро недвижимости «Пруцаков и Партнеры» Антон Пруцаков объясняет, почему при заградительных ставках рынок пока удерживает цены.

«Рост цен при заградительных ставках выглядит парадоксом, но вторичка сейчас живет за счет этих цепочек. Люди добавляют накопления или берут минимальный ипотечный „хвост“ в 2–4 млн рублей. Высокие ставки по вкладам позволили многим накопить серьезный капитал, и теперь эти средства перетекают в недвижимость. Продавцы видят инфляцию и не спешат давать скидки, если им не нужны наличные прямо завтра».

Одновременно сокращается выбор: за третий квартал количество квартир в продаже уменьшилось на 7%. Владельцы ликвидного жилья снимают объекты с продажи и переводят их в аренду, где ставки растут. В экспозиции остается больше дорогих квартир, поэтому средняя стоимость жилья увеличивается быстрее, чем цена квадратного метра.

Новостройки теряют привлекательность после ужесточения семейной ипотеки и отмены массовых льготных программ. Покупатели не хотят переплачивать за строящийся дом и затем тратить значительные суммы на ремонт, если за сопоставимые деньги можно купить готовую квартиру в обжитом районе. Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Мощенко обращает внимание на стоимость кредита.

«Покупатели все чаще выбирают квартиры, где достаточно собственных накоплений. Приобретение новостройки часто требует огромных вложений в отделку, а вторичное жилье с ремонтом позволяет заехать сразу. При ставке в 18% переплата по кредиту становится астрономической. Например, при ипотеке в 5 млн на 20 лет квартира в итоге обойдется в три раза дороже номинала, поэтому люди ищут готовые варианты с минимальным входом».

Средняя стоимость квартиры выросла сильнее — на 4,5%, тогда как цена квадратного метра прибавила 3,6%. Причина — вымывание дешевых студий и однокомнатных квартир: в предложении остается больше просторных двух- и трехкомнатных объектов, которые покупают семьи в рамках обменных цепочек.

Однако бесконечно поддерживать рынок накоплениями не получится. Эксперты ожидают, что до конца года цены выйдут на плато, а продавцы начнут чаще соглашаться на скрытый торг.

«На бумаге цены в объявлениях могут еще немного подрасти, но реальные сделки будут закрываться со скрытым торгом в 3–7%. В начале 2027 года рынок войдет в стагнацию. Активность будут поддерживать только вынужденные обмены и средства, которые люди начнут забирать с закрывающихся банковских вкладов».

Тем, кому не хватает накоплений даже для сделки с небольшой ипотечной доплатой, остается аренда. Если рынок действительно надолго замедлится, продавцы могут начать снижать цены, а собственники, отложившие продажу, — временно получать доход от сдачи квартир.