Остаться на улице: какая бумажка может разрушить сделку с жильем

Вы копили на заветные квадратные метры годами, перепроверили выписку из ЕГРН и радостно получили ключи. А через полгода к вам в дверь стучатся судебные приставы: прежний владелец требует вернуть квартиру. Такая ситуация возможна, если суд расторгнет одну из предыдущих сделок из-за неполного расчета с продавцом.

Классическая драма разворачивается так: прежняя владелица квартиры заявляет в суде, что ваш продавец когда-то недоплатил ей кругленькую сумму. Тот не может подтвердить обратное, потому что у него нет ни расписки, ни банковской выписки о переводе всей стоимости жилья. Если суд установит, что расчет действительно не был завершен, предыдущий продавец может потребовать расторгнуть договор и вернуть квартиру, а покупателю придется взыскивать деньги уже со своего продавца.

Чаще всего проблемной бумагой становится подтверждение полного расчета, а не только аванса. Сумма может составлять от нескольких сотен рублей до нескольких сотен тысяч, но отсутствие документов создает риск спора о том, была ли оплачена квартира целиком. Это способно осложнить не только отношения с продавцом, но и подтверждение расходов для получения имущественного налогового вычета.

Люди передают пачки купюр прямо в машине, на заднем сиденье, полагаясь на честное слово. Безопаснее провести расчет через банковский инструмент, например аккредитив, или оформить расписку: в ней указывают данные сторон, сумму, основание платежа, дату и подписи. Нотариальное удостоверение расписки возможно, но само по себе не заменяет доказательство фактической передачи денег и не делает документ обязательным для действительности сделки.

Риелтор Анна Сизон советует заранее прописать порядок взаиморасчетов в договоре купли-продажи. При аккредитиве деньги покупателя хранятся в банке до выполнения предусмотренных условий, например регистрации перехода права собственности. В ипотечной сделке банк обычно контролирует перечисление средств, однако покупателю все равно стоит сохранить платежные поручения, банковские справки и другие подтверждения.

«Всегда говорю: во время сделки сходите в банк, возьмите там справку с синей печатью о том, что вы целиком рассчитались с продавцом, и сохраните документ у себя. К сожалению, электронные системы иногда дают сбой, и в нужный момент с получением такой выписки могут возникнуть трудности. Лучше иметь у себя бумажные дубликаты всех электронных документов».

Прежде чем ударить по рукам с продавцом, попросите показать не только договор предыдущей купли-продажи, но и финансовые следы прошлых расчетов. Проверьте расписки, банковские выписки или иные документы, из которых видно, что продавец полностью рассчитался с предыдущим собственником. Если подтверждений нет, это не означает автоматическую недействительность сделки, но заметно увеличивает юридический риск и требует консультации специалиста до подписания договора.