Сотня ипотек на одного: как инвестор обошел систему

Пока миллионы россиян годами копят на скромную «двушку» и дрожат перед строгим взглядом кредитного инспектора, в стране нашелся человек, оформивший больше ста ипотечных договоров. Банки одобрили ему сделку на целый пул апартаментов — без фальшивых справок с работы и прочих противозаконных трюков.

Завесу тайны приоткрыла заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Заемщик внес солидный первоначальный взнос и воспользовался банковской программой, в рамках которой кредит можно было оформить в счет будущих арендных платежей. Поэтому подтверждать доход от трудовой деятельности не потребовалось: банки оценивали будущую доходность помещений, а платежи по ипотеке предполагалось покрывать арендной выручкой.

Подобные рекорды на рынке недвижимости появились не вчера. Директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин напомнил о результатах аудита Счетной палаты за 2024 год: проверяющие выявили россиянина, оформившего 26 льготных ипотечных кредитов по государственным программам. В целом до конца 2023 года почти 115 тысяч заемщиков получили два и более субсидированных кредита на общую сумму около 1,1 триллиона рублей, причем часть таких займов использовали для инвестиций в недвижимость.

После этого правила господдержки ужесточили: теперь льготный кредит можно получить только один раз в рамках предусмотренных программ. С 1 февраля 2026 года действует и отдельное ограничение для семейной ипотеки — супруги должны выступать созаемщиками, а семья может оформить только один такой кредит. Раньше муж и жена могли получить займы отдельно, поэтому наиболее активные заемщики успевали оформить по несколько льготных кредитов — по некоторым оценкам, до 8–10.

В коммерческой ипотеке общего законодательного лимита на число договоров нет. При этом банки устанавливают собственные ограничения: обычному заемщику могут одобрить не более трех ипотек в год и оставить не больше пяти действующих договоров одновременно.

Исключения возможны для состоятельных клиентов с безупречной кредитной историей, крупными депозитами и подтвержденными доходами. Для остальных главным ориентиром остается показатель долговой нагрузки: если выплаты занимают до 40–50% дохода, шансы на одобрение выше, а при нагрузке свыше 80% новый крупный кредит получить практически невозможно.