Минфин готовит изменения: как продажа жилья может отразиться на бюджете граждан

Минфин выступил с инициативой с 2027 года объединить в одну налоговую базу зарплаты, проценты по вкладам, дивиденды и доходы от продажи недвижимости. Если данное предложение примут, к совокупному доходу начнут применять прогрессивную шкалу от 13 до 22 процентов. Пока это лишь инициатива в рамках обсуждения налогового пакета на 2027–2029 годы, а не действующая норма закона.

Сейчас доходы от продажи имущества рассчитываются отдельно от зарплаты и иных поступлений. Для этой базы действует двухступенчатая шкала: 13 процентов взимается при доходе до 2,4 миллиона рублей за год и 15 процентов — только с суммы превышения, а не со всего объема средств.

В общую базу ведомство предлагает включить дивиденды, проценты по банковским вкладам, доходы от операций с ценными бумагами и цифровыми правами, продажи имущества и долей участия, а также отдельные выплаты по договорам страхования и дарения. В таком случае ставка будет зависеть от общего годового дохода, а не от каждого источника по отдельности.

Главный вопрос для собственника — продажа квартиры раньше минимального срока владения. Обычно он составляет пять лет, но в предусмотренных законом случаях равен трем годам. Если этот срок соблюден, продажа освобождается от НДФЛ: например, купленную восемь лет назад квартиру за 5 миллионов рублей можно продать за 9 миллионов без налога. Предлагаемые изменения шкалы НДФЛ такую сделку не затронут.

Другая ситуация складывается, когда квартиру реализуют раньше установленного срока. Гражданин приобрел жилье за 8 миллионов рублей, спустя два года продал его за 10 миллионов и получил налогооблагаемый доход в 2 миллиона рублей. Если иных доходов нет, в настоящее время налог составит 260 тысяч рублей, так как вся сумма попадает в диапазон 13 процентов.

Если за тот же период продавец получил еще и 3 миллиона рублей зарплаты, правила меняются. Сейчас доход от продажи считается отдельно и облагается по ставке 13 процентов, поскольку его размер не превышает 2,4 миллиона рублей. При объединении баз совокупный доход составит 5 миллионов рублей: часть суммы попадет под ставку 15 процентов, поэтому налоговая нагрузка увеличится.

Еще заметнее разница проявится при крупной сделке. Если квартиру купили за 15 миллионов рублей, через три года продали за 25 миллионов, а зарплата за год составила 5 миллионов рублей, налогооблагаемый доход от продажи равен 10 миллионам. Сейчас доход от сделки рассчитывается отдельно: к сумме до 2,4 миллиона применяется ставка 13 процентов, а к превышению — 15 процентов. По предложению Минфина доходы от продажи и зарплата войдут в общую базу, и часть совокупного дохода может перейти на более высокие ступени прогрессивной шкалы.