Квартиры больше не кормят: куда утекают миллионы умных москвичей

Эпоха безмятежной жизни на проценты по вкладам стремительно уходит в прошлое. Когда ключевая ставка держится на высоком уровне, а средняя доходность депозитов меняется, крупные инвесторы начинают искать альтернативы. Обычные квартиры под аренду тоже разочаровывают: в Москве они окупаются за долгие годы, тогда как коммерческие объекты — гораздо быстрее. Деньги надолго застревают в бетоне, не обеспечивая сопоставимого текущего дохода.

На этом фоне разворачивается настоящая охота за коммерческими метрами, где правила игры совсем другие. Разрыв между жилой и коммерческой недвижимостью достиг исторического максимума, говорит коммерческий директор девелопера Dar Анна Усатова. Офисный или торговый объект в Москве способен вернуть вложения за несколько лет, но такая доходность требует холодного расчета, а не ставки на случайный рост цены.

Наиболее интересные форматы сосредоточены в нескольких сегментах внутри МКАД. Стрит-ритейл с готовым арендным бизнесом может приносить высокий процент годовых при быстрой окупаемости, небольшие офисы площадью до 150 кв. м — стабильный доход, а склады формата Light Industrial — привлекательную прибыль. Даже кладовки, еще недавно считавшиеся нишевым продуктом, способны давать отличный процент годовых.

Средняя доходность качественной офисной недвижимости Москвы, по данным зампредседателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы «Стилобат» Булата Алимова, составляет двузначные показатели. В наиболее эффективных проектах с продуманной инженерией и низкой вакантностью показатель достигает максимума, а окупаемость занимает прогнозируемый срок. В наиболее статусных локациях — «Москва-Сити», Центральном деловом районе, Белорусском и Ленинградском деловых коридорах — запрашиваемые ставки могут удержаться в заданном диапазоне.

Однако легких денег здесь никто не обещает, а входной билет кусается: бюджет покупки может начинаться с крупных сумм. Пустующий офис или магазин не приносит дохода, а продать такой объект обычно сложнее, чем квартиру. Поэтому инвестору приходится заранее оценивать локацию, вакантность, планировку и ликвидность помещения.

Коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина напоминает: большинство офисов продается без отделки. Неопытный покупатель рискует получить не готовый актив, а голую бетонную коробку, которую еще предстоит превратить в рабочее пространство с помощью подрядчика и дизайнера, знакомых со спецификой коммерческой недвижимости. При сдаче офиса в аренду можно рассчитывать на солидную доходность, тогда как при перепродаже показатель в отдельных случаях может существенно возрастать.

Но тот, кто умеет считать и готов держать актив несколько лет, получает не только потенциальный рост стоимости, но и регулярный арендный доход. Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова считает особенно привлекательными для частных покупателей небольшие офисы и стрит-ритейл — помещения на первых этажах, где размещаются магазины, кафе и сервисы. Бюджет компактного офиса может быть сопоставим со стоимостью квартиры бизнес-класса, но итог зависит от арендатора, расходов на оснащение и способности объекта сохранять ликвидность.