Остаться на улице или спасти жилье: роковая ошибка с квартирой

Квартирный вопрос испортил не одно поколение, но настоящая драма разворачивается тогда, когда пожилые люди решают передать жилье родным. Одно неверное решение — и собственная жилплощадь может перейти к другому человеку еще при жизни владельца. Адвокат Василий Дороднов объяснил, почему не стоит безоговорочно доверять даже самым близким родственникам.

Главный риск связан с договором дарения. После его заключения и государственной регистрации перехода права собственности даритель перестает быть владельцем квартиры. Получатель сможет распоряжаться жильем, в том числе продать его. Если у него появятся долги, квартира при определенных обстоятельствах может стать объектом взыскания, а при разводе подаренное имущество может повлиять на имущественные споры бывших супругов.

«Главное отличие завещания в том, что вы остаетесь хозяином до конца. Можно передумать и переписать в любой момент. Если дарственная — имущество переходит человеку сразу. Передумать уже нельзя. Завещание нужно выбирать в том случае, если хотите сохранить контроль и не уверены в наследниках», — объясняет Василий Дороднов.

Финансовая сторона вопроса тоже требует внимания. При получении наследства госпошлина для детей, супруга, родителей, а также полнородных братьев и сестер наследодателя составляет 0,3% стоимости имущества, но не более 100 тысяч рублей. Для остальных наследников ставка равна 0,6%, максимальный размер — 1 миллион рублей.

При дарении квартиры близкому родственнику НДФЛ платить не нужно. К таким родственникам относятся супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Если одаряемый не состоит с дарителем в близком родстве, доход от подарка облагается НДФЛ по ставке 13% или 15% в зависимости от размера налоговой базы.

Впрочем, и с завещанием все не так просто: здесь действует правило обязательной доли. Нетрудоспособные дети, супруг или родители наследодателя, а также нетрудоспособные иждивенцы получат не менее половины того, что им причиталось бы при наследовании по закону, даже если завещатель оставил все имущество другому человеку. При дарении это правило не применяется, однако после передачи квартиры даритель теряет контроль над ней.

Если решение подарить жилье принято, договор дарения недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После этого переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре через МФЦ или электронные сервисы. Для сделки понадобятся паспорта участников, документы на квартиру и сведения из ЕГРН; если имущество является общей собственностью супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, при распоряжении долей также нужно учитывать требования к нотариальному удостоверению. При передаче жилья несовершеннолетнему действуют специальные правила: ребенок младше 14 лет участвует в сделке через законного представителя, а в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор с письменного согласия родителей или попечителя.

Основной риск для дарителя состоит в том, что после регистрации сделки он утрачивает право собственности. Одаряемый сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, а при наличии долгов жилье в предусмотренных законом случаях может быть взыскано. Сам по себе развод одаряемого не превращает подаренную квартиру в совместную собственность супругов, но бывший супруг может претендовать на компенсацию вложений в ремонт или улучшение имущества.

Завещание оформляют у нотариуса. В документе можно указать одного или нескольких наследников, распределить между ними доли, лишить наследства отдельных лиц с учетом правила об обязательной доле, а также назначить подназначенного наследника на случай, если основной наследник умрет раньше завещателя или не примет наследство.

За удостоверение завещания взимается госпошлина, а также может начисляться плата за услуги правового и технического характера. Итоговая стоимость зависит от региона и нотариуса; в приведенном разъяснении она оценивается примерно в 1000–3000 рублей.

Сведения о завещании нотариус вносит в Единую информационную систему нотариата. После смерти завещателя наследник должен обратиться к нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства, подать заявление о его принятии и получить свидетельство о праве на наследство. Право на квартиру затем регистрируется в ЕГРН.