Ловушка в платежке: как управдомы законно увеличивают сборы с жильцов

Подмахнули типовой договор с управляющей компанией не глядя, а через месяц схватились за сердце от астрономических сумм в квитанциях. Знакомая картина. Директор правового департамента МГУТУ имени К. Г. Разумовского Светлана Маркова прямо предупреждает: управдомы расставляют для доверчивых собственников изощренные капканы, вырваться из которых почти невозможно.

Первая ловушка — срок для расторжения договора и смены управляющей компании. В типовых бумагах часто прячут обязательный шестимесячный период уведомления: даже если жильцы нашли новую УК, они все равно обязаны выжидать эти полгода, исправно оплачивая услуги старой конторы. От этой ситуации можно избавиться по сути одним способом — создать ТСЖ, то есть перейти на новую форму управления домом, которая обнуляет договоренности с прежними управдомами.

Маркова напоминает: по Жилищному кодексу управляющую компанию нельзя менять чаще чем раз в год, а попытка просто провести новое собрание собственников для выбора другой УК упирается в те же ограничения.

"Чтобы поменять управляющую компанию, недостаточно просто запустить новое собрание собственников. Нужно запустить новое собрание не для выбора новой компании, а для создания ТСЖ. Это выход из ситуации, если вы хотите сменить управляющую компанию в течение года," — объясняет юрист.

Формально закон допускает смену управляющей компании меньше чем через год, если у управдома зафиксированы существенные нарушения: это должно быть отражено в предписаниях государственной жилищной инспекции. Но на практике, даже когда инспекция выходит с проверкой, выносит штрафы и привлекает УК к ответственности, основанием для реальной смены это почти никогда не становится — жильцы продолжают платить тем же самым исполнителям.

Еще одна серьезная ловушка, которую замечают только юридически подкованные собственники, — автоматическое продление договора с управляющей компанией. Сроки автопродления бывают совсем неприличными: от трех до пяти лет. Если вовремя не заметить этот пункт и не выйти из договора, условия просто растягиваются на новые годы, а попытка оспорить соглашение упирается в суды.

Маркова признает: формально договор с управляющей компанией можно оспорить, но обращений в жилинспекцию или прокуратуру для этого недостаточно.

"Зачастую оспорить можно только в суде. Это сложная и дорогостоящая процедура. Зачастую у жителей просто нет финансовых ресурсов: они не могут собраться, чтобы нанять юриста, не могут оценить его квалификацию и компетенцию для представления своих интересов. В этом случае они остаются с этой проблемой наедине," — констатирует она.

Главный сложный момент кроется в строчках мелким шрифтом о тарифах и их индексации. Аппетиты коммунальщиков фактически зависят от условий договора: захотели — накинули к официальной инфляции еще пару процентов сверху, и вот квартплата подскочила сразу на 10–15%. Кроме того, в договора часто аккуратно вписывают возможность увеличения платы на размер НДС.

Маркова приводит показательный пример: одна из управляющих компаний просто сменила упрощенку на общую систему налогообложения и переложила НДС на жильцов. В итоге тариф сначала взлетел примерно на 20%, а затем и до 22%, поскольку в договоре было предусмотрительно прописано, что при изменении налогового законодательства тариф автоматически увеличивается соразмерно.

В довесок к этому работает пункт об автопродлении договора: если жильцы вовремя не создали ТСЖ и не вышли из соглашения, ситуация с завышенными тарифами и бесконечной индексацией может автоматически растянуться еще на три, а то и пять лет подряд. Именно поэтому юристы советуют не подписывать договоры с управляющими компаниями автоматически и внимательно вычитывать каждый абзац, особенно тот, что спрятан мелким шрифтом внизу квитанции.