Четыре унитаза в трешке: как из одной квартиры делают доходный дом

Четыре кухонные плиты, четыре унитаза и батарея электросчетчиков в одной трехкомнатной квартире. На российском рынке недвижимости вовсю развивается сомнительный бизнес — масштабная нарезка просторных квартир на крошечные автономные помещения.

Стоят такие псевдостудии существенно дешевле нормального жилья в новостройках, поэтому за ними охотно выстраиваются очереди из желающих сэкономить на покупке или аренде.

В начале лета жильцы обычной панельной девятиэтажки на столичном Шипиловском проезде потеряли покой. С утра до вечера из квартиры на первом этаже доносился громкий грохот, летели клубы пыли и тонны строительного мусора.

Соседи обратились с жалобами в Мосжилинспекцию, где их подозрения мгновенно подтвердились.

Выяснилось, что один из собственников решил использовать трехкомнатную квартиру нестандартным образом и разделить ее сразу на четыре независимых жилых пространства. Ради этого хозяин демонтировал часть стен, возвел новые перегородки и установил дополнительные санузлы.

Особую сложность вызвала перепланировка шестиметровой кухни в газифицированном доме, что требует обязательного согласования с профильными ведомствами.

Юридически подобные объекты оформляются как доля в праве общей собственности. Зато владельцы бойко продают и сдают эти метры приезжим, командировочным, студентам и инвесторам, приобретающим студии под сдачу.

Спрос на такой формат огромен, ведь покупатели получают персональный санузлы и автономные условия проживания.

Вся эта тенденция получила распространение еще на рубеже 2010-х годов из Санкт-Петербурга и Калининграда, где до сих пор много исторических зданий с крупной планировкой. Питерский риелтор Марина Полякова отлично помнит свою первую подобную сделку еще в 2008 году.

Тогда жильцы коммуналки продали комнаты предпринимателям, а те разделили помещение на отдельные студии.

«Первую перепланировку такие квартиры пережили еще в советские годы, когда просторное жилье превратили в коммуналки. А в наши дни их стали делить еще раз — уже на студии».

«В то время данный ход не казался никому необычным. Наоборот, люди думали о том, что у них будет свой уголок с кухней и умывальником. Студии в многокомнатных квартирах воспринимались тогда очень позитивно».

Настоящий рост подобных переделок наблюдался на рынке в период с 2018 по 2021 год, когда цены на новостройки росли, а условия ипотечного кредитования менялись. Вице-президент Ассоциации ГРМ и основатель агентства недвижимости «Про обмен» Екатерина Никитина отмечает, что рынок отреагировал на спрос предложением компактного жилья в старом фонде.

«Цены на новостройки росли быстрее доходов, ипотека для многих покупателей становилась менее доступной по первоначальному взносу, и рынок отреагировал предложением сверхбюджетного формата — псевдостудиями в старом жилом фонде».